Покупка недвижимости в Германии - Все Миграционные Сервисы
Войти

Покупка недвижимости в Германии

29.12
20
0

Жители стран бывшего Советского Союза приобретают недвижимость в Германии преимущественно из-за устойчивости немецкой экономики и высокой доходности активов. Имея возможность сдавать объект в аренду для получения прибыли или использовать его в личных целях, приобретающие оценивают стабильность и надежность немецкого рынка. Главным недостатком для тех, кто рассматривает покупку недвижимости в Германии, является ее высокая стоимость: средняя цена за квадратный метр квартиры составляет около 5 750 евро.

Согласно Гражданскому кодексу (BGB) и другим местным законам, не существует ограничений на приобретение недвижимости для иностранцев. Граждане Украины, Беларуси и России в 2023 году могут свободно приобретать различные виды недвижимости в Германии: как жилые, так и коммерческие объекты, а также земельные участки по всей территории ФРГ. Однако для покупки земли требуется специальное разрешение от немецких властей в соответствии с законом «О сделках с имуществом» (GrdstVG). Несмотря на то, что при покупке недвижимости иностранцу не предоставляется вид на жительство в Германии, наличие недвижимости может стать дополнительным преимуществом при возможной иммиграции и, впоследствии, при получении гражданства страны.

Права и обязанности иностранного владельца при покупке недвижимости разрешены для всех иностранцев, независимо от их статуса резидентов ФРГ. Однако, если покупатель представляет юридическое лицо, необходимо предоставить документ от Торговой палаты (Handelskammer), подтверждающий законность деятельности компании. После завершения сделки новый владелец вправе свободно распоряжаться имуществом, сдавать его в аренду, перепродавать или использовать для собственного проживания.

После покупки недвижимости иностранцу предстоит соблюдать определенные обязательства. Владельцам участков, домов и квартир необходимо своевременно уплачивать налоги и коммунальные платежи. В случае задолженностей и систематических просрочек взносов власти имеют право конфисковать имущество, а затем выставить его на аукцион.

Процесс поиска недвижимости в Германии можно осуществить различными методами. Некоторые иностранцы предпочитают самостоятельно изучать рынок недвижимости Германии, используя соответствующие веб-ресурсы. Крупнейший из них — Immobilien Scout 24, предоставляющий обширную базу объектов. Также популярными порталами являются immowelt.de и immobilo.de.

Онлайн-подбор имеет свои преимущества: актуальная информация на сайтах позволяет оперативно сравнивать различные предложения на рынке и определить стоимость недвижимости в различных городах. Однако самостоятельному мониторингу требуется знание немецкого языка хотя бы на начальном уровне. Кроме того, покупателю придется самостоятельно решать организационные и документальные вопросы.

После выбора объекта покупателю следует:

  1. Связаться с продавцом для согласования деталей сделки.
  2. Посетить Германию для личного осмотра недвижимости.
  3. Проверить объект и заключить договор купли-продажи.

Те, кто предпочитает не тратить время на анализ рынка, могут обратиться в риелторские агентства. Хотя использование услуг маклера не является обязательным, они существенно упрощают процесс. Риелтор подбирает объекты, согласно требованиям клиента, и занимается организацией просмотра недвижимости. При выборе агента важно анализировать отзывы, чтобы избежать недобросовестных посредников.

При обращении к риелтору:

  1. Подать запрос с требованиями к объекту.
  2. Согласовать размер гонорара с риелтором.
  3. Заключить договор на оказание услуг.

Риелторские компании в Германии бывают двух типов: представляющие продавцов и работающие от имени покупателя. Первые обладают базой объектов, в то время как вторые могут более успешно удовлетворить требования клиента. Русскоязычные специалисты часто работают в специализированных компаниях, что облегчает процесс сотрудничества. Лицензирование риелторов проводится в соответствии с Коммерческим кодексом Германии (§34 GewO), и важно убедиться в наличии официального разрешения и членстве в Verband Deutscher Makler (Ассоциации маклеров Германии) при выборе риелтора.

Покупка недвижимости в Германии может столкнуться с некоторыми сложностями. Обычно иностранцы успешно приобретают сельские, городские и коммерческие объекты без особых трудностей, но возможны затруднения, если имущество приобретается в кредит. Банки в Германии более готовы выдавать ипотеку на доходную недвижимость нерезидентам, которые обязуются сдавать ее в аренду. Если иностранец планирует использовать недвижимость для других целей, финансовые учреждения часто отказывают в кредите.

Дополнительным нюансом может стать языковой барьер, но его можно преодолеть, привлекая переводчика при просмотре объекта и оформлении договора. Также возможны трудности при проверке недвижимости, и в этом случае рекомендуется обратиться за помощью к юристам.

Процесс покупки недвижимости в Германии включает следующие этапы:

  1. Оформление предварительного соглашения: необязательный, но полезный шаг, подтверждающий серьезность намерений покупателя и обеспечивающий ему приоритетное право на объект.

  2. Проверка объекта: рекомендуется изучить поземельную книгу, содержащую информацию о собственниках и обременениях. Неопытному покупателю полезно обратиться за помощью к юристам.

  3. Заключение основного договора купли-продажи: подписывается при участии нотариуса, указываются данные покупателя и продавца.

  4. Совершение оплаты: средства вносятся на счет, открываемый нотариусом, или переводятся продавцу. Оплачиваются также налоги, услуги нотариуса и риелторского агентства (если оно участвовало в поиске объекта).

  5. Переоформление права собственности: нотариус обращается в поземельный суд для внесения данных о передаче имущества и получения выписки из кадастра, подтверждающей право собственности.

Расходы на покупку немецкой недвижимости

Даже в том случае, если квартира в Германии обошлась покупателю недорого, он должен учитывать ряд дополнительных затрат. В частности, в статье расходов присутствуют услуги нотариуса, комиссия риелтора и платежи, связанные с переоформлением права на владение объектом. Также иностранец обязуется уплатить налог на недвижимость в Германии, взимаемый при покупке. На размер платежа влияет регион, где располагается объект.

Федеральная земля Налоговая ставка, %
Бавария 3,5
Баден-Вюртемберг 5
Берлин 6
Бранденбург 6,5
Бремен 5
Гамбург 4,5
Гессен 6
Мекленбург – Передняя Померания 6
Нижняя Саксония 5
Рейнланд-Пфальц 5
Саар 6,5
Саксония 3,5
Саксония-Анхальт 5
Северный Рейн-Вестфалия 6,5
Тюрингия 6,5
Шлезвиг-Гольштейн 6,5

Гонорар нотариуса рассчитывается индивидуально. Чаще всего вознаграждение составляет около 1,5 % от цены недвижимости в Германии, однако, если иностранец приобретает недорогой объект в пригороде, стоимость услуг нотариуса может возрасти до 2–3 %. Для элитного имущества процентная ставка снижается. При регистрации нового собственника объекта в поземельной книге также уплачивается сбор в размере около 0,5 %.

Услуги риелтора оплачиваются покупателем, если заключение сделки не осуществлялось на иных условиях (иногда часть комиссии вносит продавец). В зависимости от квалификации маклера размер вознаграждения составляет 3–6 %. Также дополнительно потребуется уплатить НДС. Если объект недорогой, риелтор может самостоятельно указать фиксированную сумму гонорара.

Получение ипотеки иностранцем в Германии является распространенной практикой, и заемщики могут обратиться в один из немецких банков для оформления кредита на покупку местной недвижимости. За рассмотрение заявки финансовые учреждения обычно взимают плату, составляющую примерно 1% от рыночной стоимости объекта. Многие банки в Германии предоставляют кредиты иностранным заемщикам, включая такие крупные банки, как Commerzbank, Deutsche Bank, DKB, Postbank и Sparda-Bank.

Ставка по ипотеке в основном зависит от срока кредита. Наилучшие условия предоставляются при кредите на 15 лет, где ставка в среднем составляет 2,23%. Условия выдачи кредита могут различаться у разных банков, но основные требования к заемщику включают:

  1. Наличие 50% собственных средств на приобретение недвижимости.
  2. Стабильный доход, позволяющий покрывать ипотечные выплаты, обеспечивать уход за приобретенным объектом и удовлетворять собственные потребности.
  3. Стоимость приобретаемого имущества должна быть не менее 50 000 EUR.

Кроме того, объект должен быть пригоден для проживания и расположен в хорошем районе. Если банк одобряет выдачу ипотеки иностранцу, сумма кредита обычно составляет 30–50% от общей стоимости недвижимости.

Получение гражданства Германии при покупке недвижимости не предоставляет автоматических преимуществ в виде вид на жительство или гражданства. Согласно местному законодательству, владение немецкой недвижимостью само по себе не предоставляет оснований для получения вид на жительство или гражданства. Владельцу дома или квартиры в Германии, однако, открываются дополнительные возможности для получения вид на жительства в стране, при условии, что он соответствует другим требованиям, таким как трудоустройство или обучение.

Наличие недвижимости в Германии может служить положительным фактором при запросе вид на жительство, поскольку это свидетельствует о финансовой устойчивости заявителя. Однако сам факт владения недвижимостью не является единственным основанием для предоставления разрешения на жительство или гражданства.

Процесс оформления гражданства Германии включает в себя несколько этапов, начиная с выбора подходящего основания для иммиграции. После этого следует запрос вид на жительство, подача ходатайства о постоянном месте жительства (ПМЖ) не менее чем через 5 лет после прибытия, и, в конечном итоге, получение статуса гражданина после минимум 8 лет проживания в стране.

 
Комментарии (0)
Войдите чтобы оставить комментарий

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Лучшие объекты
Перейти к сравнению