Покупка недвижимости Северного Кипра: что стоит учесть иностранцу - Все Миграционные Сервисы
Войти

Покупка недвижимости Северного Кипра: что стоит учесть иностранцу

05.01
22
0

Виды недвижимости на Северном Кипре

Предложения на рынке недвижимости Северного Кипра включают в себя разнообразные варианты:

  • Объекты первичного (построенные застройщиком) и вторичного рынка.
  • Разнообразные типы жилья, такие как студии, апартаменты, таунхаусы, виллы и дома на территории Северного Кипра.
  • Размещение недвижимости в различных частях города (в центре, в спальных районах), туристических поселениях, на различном расстоянии от моря и в горах.
  • Разнообразные варианты жилья, включая квартиры, виллы и особняки с различной площадью, с отделкой или без нее, с гаражом, бассейном, террасой, садом, а также бюджетные варианты.

Title Deeds: почему нельзя самостоятельно покупать недвижимость в ТРСК?

На Северном Кипре существует система титулов объектов, известных как «Title Deeds». Эти документы определяют владельца земли и влияют на ликвидность и возможность распоряжения собственностью. Разбираться в этой системе без опыта и знаний может быть сложно.

Различные типы недвижимости, такие как квартиры, виллы, земельные участки и дома на Северном Кипре, могут иметь различные виды титулов:

  • Турецкий титул (Turkish).
  • Обменный титул (Exchange).
  • Титул для недвижимости, расположенной на земле, которой до 1974 года владели кипрские греки (TMD) или иностранцы.

До 2006 года коренные киприоты имели возможность оспорить покупку иностранцем недвижимости или земельного участка. Это приводило к отказу в получении турецкого титула около 90% иностранных покупателей на дома, апартаменты и землю.

С момента снятия ограничений в мае 2013 года нерезидентам больше нет ограничений. Иностранные финансовые инвестиции в недвижимость Северного Кипра теперь защищены законом так же, как и права киприотов. Претензии рассматривает Комиссия по Недвижимости, и в случае удовлетворения заявления, компенсация выплачивается Грецией или Турцией — страной-гарантом.

Процесс формирования титула на недвижимость включает несколько этапов:

  • Покупка участка под строительство застройщиком, оформленная выпиской титула, подтверждающего право собственности на землю.
  • Завершение разрешительной документации на строительство и выдача застройщику общего титула на жилой комплекс.
  • После приемки жилого комплекса государственной комиссией, общий титул делится на долевые и индивидуальные для владельцев квартир или частей жилого комплекса, что может занять от 12 до 24 месяцев.
  • После оплаты собственности владелец может получить оригинал индивидуального титула на недвижимость в течение 6–12 месяцев.

Имея индивидуальный титул, инвестор получает право продавать, завещать или сдавать в аренду свою недвижимость. Пока квартира не полностью оплачена, титул на нее принадлежит застройщику, что ограничивает возможность продажи или получения кредита. Однако застройщик также не может распоряжаться недвижимостью инвестора, так как договор о покупке сразу регистрируется на имя владельца в Земельном Кадастре.

Где лучше купить недвижимость?

Апартаменты и виллы на Северном Кипре доступны по ценам, на 30–50 % ниже, чем в греческой части острова. Возможность приобрести жилье по более выгодной цене в приморских городах и живописных морских деревнях привлекает внимание иностранцев. Это особенно актуально в ситуации, когда не все страны разрешают продажу недвижимости иностранным резидентам. Например, в 2022 году в Португалии внесли изменения в законодательство, ограничивающие возможности иностранцев приобретать недвижимость только в определенных населенных пунктах, удаленных от моря и указанных в подзаконных актах. В то время как на Северном Кипре не существует таких ограничений для нерезидентов, касающихся покупки квартир и домов на берегу моря.

Турецкая Республика Северного Кипра разделена на пять административных районов (ильче): Фамагуста, Гирне, Гюзельюрт, Искеле, Лефкоша. Согласно последним данным, средняя стоимость недвижимости и земельных участков представлена в таблице:

Название региона греческое/турецкое Цена, EUR
Кирения/Гирне
Квартира 98 000—115 000
Дом 300 000
Участок за 1 м2 890—2000
Фамагуста/Газимагуса
Квартира 70 000—75 000
Дом 300 000
Участок за 1 м2 850—2100
Никосия/Лефкоша
Квартира 60 000—75 000
Дом 450 000
Участок за 1 м2 500—800
Трикомо/Искеле
Квартира 72 000—100 000
Дом 180 000
Участок за 1 м2 300—600
Морфу/Гюзельюрт
Квартира 70 000—75 000
Дом 250 000
Участок за 1 м2 300—600

Кирения (Гирне)

Недвижимость в живописном прибрежном городе с историческим замком, уникальной архитектурой, рыбными ресторанами и яхтенными пристанями представляет привлекательные возможности для жизни, получения дохода от аренды и инвестиций в перепродажу. Иностранные компании активно вкладывают капитал в недвижимость этого города, строя современные жилые комплексы. Развитие бизнеса, туризма и рынка труда становятся ключевыми факторами, способствующими повышению цен на жилую и коммерческую недвижимость в этом регионе. Богатые представители стран СНГ часто выбирают роскошные виллы в поселке Алсанджак, который расположен всего в 9 км к западу от Кирении.

Фамагуста (Газимагуса)

Уникальность города на известном восточном побережье Лонг Бич проявляется в сочетании старинной крепости, окруженной стеной, с современными новостройками. Глубокая гавань города принимает крупнейшие морские лайнеры. Уютные песчаные пляжи и исторические достопримечательности превратили Фамагусту в популярное место для паломничества иностранных туристов. Восточно-Средиземноморский университет сделал город студенческой столицей Северного Кипра, придавая ему особый статус. Аренда жилья в этом регионе является дорогостоящей и пользуется постоянным спросом, что делает ее стабильным источником дохода для владельцев.

Никосия (Лефкоша)

Турецкая часть кипрской столицы представляет удобное место для жизни и бизнеса из-за более низкого потока туристов. Эмигранты редко рассматривают этот город в качестве цели для инвестиций, учитывая его удаленность от моря. Здесь цены на услуги и товары остаются стабильными и не поднимаются в туристический сезон, в отличие от приморских городов. Вместе с тем, приобретение квартиры или таунхауса в Лефкоше предоставляет значительный инвестиционный потенциал для последующей перепродажи.

Трикомо (Искеле)

Популярным выбором для британских эмигрантов считается туристический и фестивальный центр Северного Кипра. Здесь развита социальная инфраструктура, включающая школы, спортивные и развлекательные центры для всех возрастных групп. Для постоянного проживания предлагается приобрести квартиры или апартаменты в жилых комплексах, расположенных в населенных пунктах неподалеку от Трикома. Например, в городке Бафра, окруженном заповедной природой и живописными пляжами, или в традиционной рыбацкой деревне Богаз с прекрасными пейзажами и уютными бухтами полуострова Карпаз.

Морфу (Гюзельюрт)

Город окружен живописными горами, рощами цитрусовых, сливовых деревьев, финиковых пальм. Находится в 40 км к западу от турецкой части Никосии и отличается спокойным темпом жизни без суеты. Здесь живет много иностранцев, в том числе студентов Средне-Восточного Технического Университета, поэтому будет оправдана покупка недвижимости в бюджетном сегменте для последующей сдачи в аренду.

Преимущества недвижимости Северного Кипра: стоит ли покупать

Преимущества инвестирования в недвижимость Северного Кипра включают:

  • Доступные цены на жилье по сравнению с средними европейскими стандартами.
  • Возможность сдачи недвижимости в аренду для иностранных резидентов, обеспечивая потенциальный доход.
  • Благоприятный климат, наличие моря, гор, средиземноморского колорита, богатой культуры и истории.
  • Развитая инфраструктура, поддерживающая уровень жизни, образование, бизнес, работу и отдых.
  • Отличные условия для пляжного и активного туризма, таких как дайвинг, яхтинг, рыбалка и экскурсии.

Как купить недвижимость на Северном Кипре?

При принятии решения о покупке недвижимости необходимо учитывать цель инвестиции. Если планируется использование объекта для семейной жизни с детьми, предпочтение стоит отдать спокойному району с наличием школ и магазинов. В случае, если покупатель является работающим человеком, бизнесменом или студентом, более целесообразным будет приобретение квартиры в городе с развитой инфраструктурой.

Основным риском при инвестировании в недвижимость в Турецкой Республике Северного Кипра является статус земли. Этот риск можно снизить, выбирая объекты от местных застройщиков с хорошей репутацией, особенно если они предназначены для жилья. Отзывы от других покупателей могут помочь определиться с надежной компанией. В случае покупки на вторичном рынке рекомендуется провести тщательную проверку объекта, включая анализ права собственности, наличие титула и обременений. В этом случае лучше всего доверить процесс агентству или опытному адвокату.

Законность приобретения квартиры или дома

При приобретении недвижимости на Северном Кипре важно провести следующие проверки:

Наличие титула: Этот документ подтверждает право собственности на недвижимость. В нем должны быть указаны номер земельного участка, его площадь и имя владельца. Оригинал титула выдается собственнику после уплаты гербового сбора и полной оплаты покупки.

Ограничения и обременения: При покупке жилья на вторичном рынке важно проверить наличие ограничений, обременений или судебных споров, связанных с титулом. Для этого рекомендуется обратиться к опытному независимому адвокату.

Удаленность от военных объектов: Титул выдается только на недвижимость в Северном Кипре, расположенную на расстоянии 500 метров и более от военных объектов.

Документы для получения титула: Для получения титула в Министерстве Внутренних Дел ТРСК требуется предоставить справку об отсутствии судимости. Факт покупки недвижимости регистрируется в Земельном кадастре и Налоговой службе.

Процесс покупки недвижимости

Процесс приобретения недвижимости на Северном Кипре состоит из нескольких этапов:

  • Инвестор заключает предварительный договор на покупку недвижимого объекта, в котором прописаны условия сделки, включая стоимость, сроки и паспортные данные обеих сторон.

  • Для подтверждения серьезности намерений покупателя вносится депозит в размере от 2000 до 10 000 EUR.

  • Договор считается действительным после оплаты инвестором гербового сбора (0,5 % от стоимости недвижимости), после чего сделка регистрируется в Налоговой службе.

  • Следующим шагом является регистрация приобретенного имущества в Земельном Кадастре, что служит гарантией интересов собственника, который впоследствии имеет право снять свою недвижимость с регистрации.

  • Оплачивается часть стоимости объекта, согласованная в договоре.

  • Покупатель вносит 5 % НДС в Налоговую службу.

  • В течение 21 дня покупатель обращается в Министерство Внутренних Дел для получения титула (при этом обязательна справка о несудимости).

  • После завершения всех формальностей продавец уплачивает налог на прирост капитала в размере 4 % от стоимости объекта.

Рассрочка и кредит

Инвесторы, приобретающие недвижимость на Северном Кипре, чаще всего предпочитают использовать форму кредитования в виде ипотеки от застройщика. Кредит предоставляется на основе паспортных данных, а объект недвижимости, который приобретается, выступает в роли залога.

Кипрские строительные компании предоставляют кредиты под процентные ставки от 5 до 12 % годовых. Первоначальный взнос составляет не менее 30 % от общей стоимости квартиры или дома. Заключив договор, клиент может рассчитывать на следующие преимущества:

  • Отсутствие скрытых дополнительных платежей.
  • Фиксированную процентную ставку.
  • Стабильный график платежей на весь период действия договора.

Процесс продажи квартиры на Северном Кипре подробно описан в предыдущем разделе. Оплата обычно осуществляется этапами:

  • 30 % — первоначальный взнос.
  • 40 % — согласно календарю платежей в период строительства.
  • 30 % — при завершении строительства и передаче объекта владельцу.

Налоги и сборы

Список налогов и сборов представлен в таблице:

Получатель платежа, налога Вид платежа
Департамент регистрации земельных владений и сделок с недвижимостью DevirHarçlarý – сбор за перевод права собственности в размере 1–3 % от оценочной стоимости
Налоговая инспекция Гербовый сбор (PulParasý) – 0,5 % от договорной стоимости недвижимости
НДС (KDV) – 5 %, если Продавец – юридическое лицо
Налог на прирост капитала (KDV) – 4 % от цены объекта.

Обязанности по уплате налогов отражают в договоре купли-продажи. Обычно перевод права собственности, гербовый сбор, НДС оплачивает покупатель, а налог на прирост капитала – продавец.

Стоимость содержания недвижимости

Основные пункты коммунальных расходов включают в себя электроэнергию и водоснабжение. Ежемесячные платежи определяются на основе данных, считанных с приборов учета. За 1 киловатт электроэнергии обычно взимается плата в размере 0,16—0,3 EUR, а за кубометр воды — 0,8 EUR.

В жилых комплексах с инфраструктурой, включающей сад, бассейн, тренажерный зал, SPA и сауну, расходы на обслуживание управляющей компанией могут составлять от 20 до 70 EUR, а для вилл — от 130 до 150 EUR.

Владельцы недвижимости также обязаны ежегодно уплачивать муниципалитету сумму в размере 5,7—8,5 EUR за обеспечение водоотведения, уборку улиц и обеспечение освещения.

Дополнительной статьей расходов на недвижимость на Северном Кипре является налог, который рассчитывается по ставке 0,3 EUR за 1 м2 площади дома или квартиры и взимается ежегодно.

Аренда жилья в ТРСК

Многие граждане России решают вложить средства в недвижимость Северного Кипра с целью получения дохода от ее сдачи в аренду. Наиболее выгодным вариантом считается долгосрочная аренда на год или сезон. В городах Никосия и Кирения владельцы предпочитают предоставлять свое жилье в аренду помесячно.

Эксперты рекомендуют формализовать сделку с соблюдением всех необходимых формальностей в соответствии с законодательством. Процесс сдачи недвижимости в аренду арендатору включает следующие этапы:

  • Подбор объекта самостоятельно или с участием агента по недвижимости.
  • Осмотр квартиры или виллы вместе с потенциальным арендатором.
  • Заключение письменного договора между сторонами на турецком и английском языках с подписью обеих сторон и двумя свидетелями. В договоре обязательно указываются: адрес объекта, информация об арендаторе и арендодателе, срок договора, сумма арендной платы, валюта и порядок оплаты, сумма залога, права и обязанности сторон, перечень имущества в объекте.
  • Регистрация договора в налоговой инспекции в течение 21 дня с предоставлением оригиналов и копий паспортов обеих сторон, а также документа, подтверждающего право собственности на объект, предоставляемый в аренду.

При оформлении официального договора аренды арендодатель обязан выполнять налоговые обязательства перед государством. Размер налога на аренду составляет 8 и 13 % соответственно при получении арендной платы в турецких лирах или любой другой валюте.

ВНЖ при покупке недвижимости

Собственник недвижимости на Северном Кипре имеет возможность получить вид на жительство, который выдается на срок в 1 год с возможностью последующего продления. Для этого требуется:

  • Предоставить договор о покупке недвижимости или заключенный на долгосрочный срок договор аренды жилья.
  • Представить в Министерство Внутренних Дел результаты анализа крови в нераспечатанном конверте.
  • Открыть банковский счет в кипрском банке и разместить на нем не менее 10 000 евро для подтверждения финансовой состоятельности.

После шести лет проживания с видом на жительство иностранец имеет возможность подать заявление на получение гражданства ТРСК. Члены его семьи, включая лиц до 18 лет и старше 60 лет, автоматически приобретают гражданство вместе с основным заявителем.

Вопрос о том, стоит ли приобретать виллы или квартиры на Северном Кипре без профессиональной поддержки адвоката или риелтора, остается актуальным. Однако рекомендуется обратиться за помощью к надежному агентству, предоставляющему инвестору полный спектр услуг по сопровождению сделки от подбора и проверки объекта до оформления документов на право собственности, внесения всех необходимых платежей и налогов.

 

Комментарии (0)
Войдите чтобы оставить комментарий

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Лучшие объекты
Перейти к сравнению