Покупка недвижимости в США - Все Миграционные Сервисы
Войти

Покупка недвижимости в США

11.02
18
0

Права и обязанности иностранцев при покупке недвижимости

В США условия и расходы при покупке недвижимости иностранцами зависят от местоположения объекта. Почти нет ограничений, и любое физическое или юридическое лицо может приобрести жилой или коммерческий объект в Америке в соответствии с теми же правилами, что и местные жители. В некоторых штатах могут существовать ограничения на покупку объектов с исторической ценностью или земельных участков для сельскохозяйственного использования.

После завершения сделки покупки владелец имеет право сдавать свой объект в аренду и получать доход. Владельцам недвижимости в Соединенных Штатах необходимо выполнять следующие финансовые обязательства:

  • своевременно оплачивать коммунальные услуги;
  • дважды в год платить налог на недвижимость.

В случае уклонения от оплаты владелец может столкнуться с отказом в продлении или выдаче визы.

Формы владения недвижимостью в США

Для жителей СНГ привычна форма единоличного владения квартирой или домом, где хозяева берут на себя все расходы, связанные с содержанием недвижимости. В России, Украине, Беларуси собственники распоряжаются своим имуществом самостоятельно, и для совершения сделки купли-продажи достаточно согласия сторон. Однако в США система классификации недвижимости имеет свои особенности.

В Америке существует несколько форм владения недвижимостью:

Апартаменты: Многоквартирное здание коммерческого типа, предназначенное для сдачи в аренду, у которого может быть только один собственник — организация или частное лицо.

Кондоминимум: Жилье в многоквартирном здании, после покупки которого человек вступает в ассоциацию сообщества жильцов. Здесь нет ЖЭКов, и все собственники платят ежемесячные взносы на обслуживание дома и помещений общего пользования.

Кооперативные квартиры: Покупатели становятся собственниками акций кооператива, что дает право на владение жильем. Для сделки все акционеры должны одобрить нового участника сообщества.

Таунхаусы: Собственник владеет домом в комплексе прилегающих строений с землей или без. Он обязан вносить ежемесячные платежи в компанию, следящую за территорией вокруг дома, и не имеет права проводить строительные работы без согласования.

Дом для одной семьи: Владелец имеет полное право распоряжаться недвижимостью: продавать, возводить дополнительные постройки, изменять внешний вид и проводить другие изменения по своему усмотрению.

Выгодно ли покупать недвижимость в Штатах?

Обмен квартиры в центре Москвы на средний по размерам дом в крупном городе США представляется привлекательным для россиян, учитывая, что такой обмен может быть выгодным с финансовой точки зрения. Однако стоит отметить, что приобретение жилья в Америке не предоставляет автоматического права на постоянное место жительства. Собственнику приходится регулярно оформлять туристическую визу для посещения страны. В сравнении, в некоторых странах, таких как Турция или Доминикана, возможность получить вид на жительство или постоянное место жительства предоставляется при вложении схожей суммы.

Цены на недвижимость в США продолжают расти, согласно данным 2022 года, стоимость жилья увеличилась на 20,6 % по сравнению с предыдущим периодом. Тем не менее, с течением времени такую недвижимость можно успешно продать или амортизировать расходы, сдавая ее в аренду. Возврат инвестиций от аренды может составить до 30 %.

Как найти недвижимость?

Поиском недвижимости можно заняться самостоятельно или обратиться за помощью к специалисту. Объявления о продаже американцы выставляют на сайтах:

  • Zillow;
  • ZipRealty;
  • Redfin;
  • Trulia.

Не все продавцы пользуются интернетом. Некоторые размещают рекламу на улице, где расположен дом или квартира, на досках объявлений в местных магазинах. Американцы, заинтересованные в покупке недвижимости, обходят понравившиеся районы пешком, обращаются в офисы застройщиков лично.

Преимущества поиска недвижимости в США с риэлтором

В США отсутствуют законы, обязывающие вовлекать риэлтора или агентство в процесс сделки, однако сотрудничество с профессионалами может принести значительные экономии. Риэлтор или представитель агентства выступает в роли защитника интересов покупателя, начиная с поиска жилья и заканчивая моментом заселения. Это помогает избежать лишних рисков и обеспечивает более благоприятные условия.

Роли и обязанности специалиста включают в себя:

  • Поиск недвижимости.
  • Определение реальной рыночной стоимости объекта.
  • Проведение переговоров с продавцом для получения выгодного предложения.
  • Содействие в подборе других профессионалов, участвующих в процессе покупки, таких как адвокаты, технические инспекторы и др.
  • Помощь в оформлении необходимых документов.

Лицензия Национальной ассоциации риэлторов (NAR) является обязательной для риэлтора, подтверждая его профессиональные навыки. Точно так же брокер, представляющий агентство, также обязан иметь лицензию. Получение этой лицензии требует высокой квалификации, и услугами в данной области предоставляют только опытные специалисты.

Прежде чем агент начнет сотрудничество, покупатель должен предоставить pre-approval letter (письмо от банка, подтверждающее возможность получения кредита на нужную сумму) или банковскую выписку. В случае использования собственных средств для покупки, достаточно выписки по счету. Важно отметить, что комиссию риэлтору оплачивает продавец, а не покупатель.

Как происходит сделка?

Покупка недвижимости в США включает несколько этапов:

Поиск объекта:

  • Начинается с получения письма из банка о кредитовании или банковской выписки, подтверждающей платежеспособность покупателя.

Поиск адвоката:

  • Для совершения сделки обязательно привлекать адвоката, который представляет юридические интересы покупателя и подключается на этапе составления оффера.

Получение предложения:

  • После нахождения одного или нескольких вариантов покупки, продавцам рассылают офферы – типовые договора с условиями приобретения недвижимости.

Внесение депозита:

  • Если продавец соглашается, покупатель вносит депозит, а на подготовку к сделке или ее отказ у него есть определенное время.

Оценка объекта недвижимости:

  • Титульная компания участвует в проверке стоимости объекта, инспектирует его наличие штрафов, других собственников и точность данных, а также проводит техническую проверку.

Подписание документов:

  • Сделка оформляется в офисе титульной компании. При выявлении серьезных нарушений сделка может быть отложена, иначе стороны подписывают договор купли-продажи.

Передача денег:

  • Оговоренную сумму титульная компания переводит на счет продавца после завершения сделки, вычитая дополнительные расходы и налоги.

Получение права собственности:

  • Титульная компания оформляет свидетельство о праве собственности (Deed), которое подписывается обеими сторонами и затем заверяется в окружном суде или регистрационной палате. В некоторых штатах процесс регистрации свидетельства не требуется, и покупатель получает его в момент подписания документов.

Особенности удаленной покупки недвижимости в США

Приобретение недвижимости в США может быть осуществлено удаленно без необходимости личного присутствия покупателя на месте сделки или осмотра жилья. Для этого достаточно оформить доверенность на адвоката, полностью представляющего интересы покупателя, и нанять риэлтора для поиска жилья. В некоторых штатах функции адвоката выполняет «эскроу» – специальная компания, обеспечивающая контроль за выполнением обязательств обеими сторонами сделки и выплатой продавцу средств после подписания документов. Сумма для оплаты стоимости жилья переводится на специальный трастовый счет.

Чтобы оформить доверенность, покупатель обращается в консульство США в своей стране. Также необходимо получить ITIN (индивидуальный идентификационный номер налогоплательщика), позволяющий оплатить налог на приобретенную недвижимость. Для этого покупатель подает форму W-7 с копиями удостоверяющих документов в Налоговое управление США по почте или обращается к Аттестованному агенту по приему документов, уполномоченному Налоговым управлением США.

Неотъемлемой частью сделки при покупке недвижимости в Америке является титульная компания. Она проводит юридический контроль на всех этапах сделки, проверяет и заверяет документы, осуществляет оценку объекта и формирует обязательную страховку, а также регистрирует право собственности на имя нового владельца.

Сотрудничество с лицензированными профессионалами позволяет свести риски удаленной покупки к минимуму. Получение лицензии на адвокатскую и риэлторскую деятельность затруднительно, и за нарушения законов могут лишить этой лицензии, что исключает повторное ее получение. Таким образом, покупателям не следует сомневаться в законности проводимой операции.

Стоимость недвижимости, налоги и прочие расходы

Средняя стоимость квартиры в мегаполисе — 250 000 USD, дома — 350 000 USD. Суммы могут меняться в разных штатах и при изменении условий проживания. Например, разрушенный дом в Техасе можно купить за 20 000 USD, а пентхаус на Манхэттене — за 50 000 000 USD.

Процентные ставки налогов и кредита в каждом штате разнятся. При покупке недвижимости покупатель оплачивает обязательные налоги и сборы (указана процентная ставка от стоимости жилья):

Гонорар адвоката 0,5–1 %
Оплата услуг титульной компании 200 — 500 USD
Налоги на недвижимость— годовая ставка 1–2 %
Страхование объекта 1–5 %;
Оплата технического осмотра дома (не относится к обязательным процедурам, но рекомендуется к проведению) 300 — 800 USD

Также следует предусмотреть бюджет на дополнительные затраты при оформлении ипотеки:

Независимая оценка объекта 250–600 USD
Открытие эскроу-счета 40 USD
Комиссия за выдачу займа примерно 0,5 % от его размера
Страхование ипотеки, когда первый взнос меньше 30 %, 0,55–2,25 % от стоимости недвижимости
Услуги ипотечного брокера 0,5–2,75 % от покупной цены

Чтобы рассчитать, какая сумма понадобится для покупки недвижимости можно использовать следующую формулу:

Стоимость объекта + Обязательные налоги и сборы + Дополнительные затраты

Пример расчета расходов на покупку новой квартиры площадью 100 кв. м в Майами в кредит:

Стоимость объекта 310 000 USD
Гонорар адвоката 1555 USD
Оплата услуг титульной компании 500 USD
Налог на недвижимость за год 3100 USD
Страхование объекта 3100 USD
Плата за технический осмотр дома 500 USD
Счет за независимую оценку объекта 400 USD
Открытие эскроу-счета 40 USD
Комиссия за выдачу займа 1555 USD
Предоплаченные проценты 461 USD
Услуги ипотечного брокера 1555 USD

Итоговая сумма, которую надо заплатить за жилье: 322 766 USD.

Могут ли иностранцы взять ипотеку?

В Соединенных Штатах ипотечный кредит для иностранных граждан представляет собой отдельный банковский продукт, и условия выдачи займа зависят от каждой конкретной организации. Минимальная сумма кредитования составляет 100 000 долларов США, при этом размер первоначального взноса определяется выбранным объектом недвижимости, но не может быть менее 30%. Теоретически процентная ставка начинается от 5% годовых, однако на практике она обычно колеблется в пределах 7–8%. Срок погашения займа может достигать 30 лет.

Хотя на уровне закона нет строгих ограничений для кредитования нерезидентов США, получить необходимую сумму может быть непросто. Иногда банки требуют дополнительные гарантии, такие как наличие средств на счете для оплаты первоначального взноса, в качестве дополнительной страховки.

Заемщик обязан предоставить пакет документов, который может варьироваться в различных банках:

  • Копии внутреннего и заграничного паспортов.
  • Действующую визу США.
  • Налоговую декларацию.
  • Подтверждение дохода.
  • Выписку из банка, обслуживающего по месту проживания.
  • Письмо от бухгалтера или работодателя в зависимости от формы трудоустройства заемщика.
  • Выписку с расчетного счета в американском банке.

В США обычно обращаются к ипотечному брокеру для получения выгодных условий кредитования. Брокер сотрудничает с различными финансовыми учреждениями, выбирает программу кредитования, соответствующую потребностям клиента, и рассчитывает максимальную сумму займа, срок и процентные выплаты. После одобрения кредита заемщик получает письменное подтверждение (pre-approval letter), которое прикладывается к каждому предложению о покупке.

Какую недвижимость стоит покупать?

Критерии выбора недвижимости зависят от ее предполагаемого использования: постоянного проживания или сдачи в аренду. В предыдущем году был зафиксирован значительный отток населения со средним доходом из крупных городов, таких как Нью-Йорк, Чикаго, Сан-Франциско и Лос-Анджелес, в то время как небольшие города, такие как Остин, Роли, Нэшвилл, Солт-Лейк-Сити и Шарлотта, испытали резкий рост спроса на арендное жилье.

Для коммерческих целей подходят апартаменты, кондоминиумы и кооперативные квартиры, поскольку основное управление домом лежит в ответственности управляющей компании, услуги которой оплачиваются ежемесячно. Внутренний ремонт кондоминиумов и кооперативных квартир осуществляется за счет собственника, в то время как апартаменты обслуживаются арендаторами.

Апартаменты изначально предназначены для аренды, и собственник может избежать прямого взаимодействия с арендаторами, так как все вопросы решаются управляющей компанией.

Кооперативные квартиры, несмотря на свою доступность, подчинены определенным правилам, которые обязаны соблюдать все жильцы. Например, в некоторых кооперативах может быть запрет на проживание с домашними животными, и для заселения нового арендатора потребуется согласование со всеми членами кооператива.

Кондоминиумы предоставляют гибкий выбор между арендой и постоянным проживанием. Малогабаритные квартиры с собственной инфраструктурой подходят для студентов и пенсионеров, в то время как большие семьи, стремящиеся к постоянному проживанию, предпочитают дома с собственной территорией, где можно обустроить детскую площадку на заднем дворе.

Согласно аналитической платформе CommercialEdge, многоквартирные дома и промышленные предприятия лучше всего пережили кризис 2020 года среди всех секторов коммерческой недвижимости в США. Спрос на офисные помещения уменьшился на 10,61 миллиона квадратных метров. Растет спрос на складские помещения в связи с развитием онлайн-продаж, а сфера гостиничной недвижимости постепенно восстанавливается.

Можно ли получить ВНЖ и гражданство США при покупке недвижимости?

Покупка жилья не предоставляет новому владельцу автоматическое право на получение вида на жительство. Однако в будущем, если ему потребуется виза по недвижимости (В1/В2) или рабочая виза (EB1-EB4), наличие собственного жилья может положительно сказаться на рассмотрении заявки.

Для получения вид на жительство также можно воспользоваться программой экономической иммиграции. Для подачи заявки на грин-карту по визе инвестора EB-5 необходимо внести вклад в коммерческую недвижимость в размере 1 800 000 долларов США и создать не менее 10 рабочих мест. В рамках этой программы в качестве инвестиций могут использоваться кондоминиумы, гостиницы, отели и другие объекты. При вложении в области с целевым уклоном в сельские районы и районы с высоким уровнем безработицы, финансовые обязательства уменьшаются вдвое, до 900 000 долларов США.

Порядок получения гражданства через покупку коммерческой недвижимости

Процедура получения вида на жительство в США через инвестиции включает несколько этапов:

Оформление визы инвестора:

  • Инвестор, сотрудничая с юристом или самостоятельно, изучает доступные программы и выбирает объект для инвестирования, переводя необходимую сумму.
  • Предоставление доказательств легальности средств.
  • Подача петиции I-526 в Службу гражданства и иммиграции США (USCIS).
  • Подготовка полного пакета документов, включая их перевод на английский язык.
  • Проверка данных занимает от 12 до 36 месяцев.
  • В случае одобрения документов, приглашение в консульство для короткого интервью и выдача визы инвестору и его семье (супруге и детям).

Оформление временной грин-карты:

  • В течение 6 месяцев после получения визы инвестор должен въехать в США, чтобы получить временную грин-карту на 2 года.

Получение ПМЖ:

  • За 90 дней до истечения срока временной грин-карты подача петиции I-829 с документами, подтверждающими инвестиции и успешность бизнеса.
  • Если USCIS одобрит петицию, инвестор и его семья получат статус постоянных жителей США на 10 лет.

Присвоение статуса гражданина:

  • Подача заявки на натурализацию (форма N-400) с приложением необходимых документов.
  • Рассмотрение документов занимает от нескольких месяцев до 4 лет.
  • Претендент должен быть постоянным жителем страны не менее 5 лет, обладать высокими моральными качествами и владеть английским языком.
  • Прохождение собеседования и успешное демонстрирование знаний об американской культуре, истории и законодательстве.
  • Окончательное решение о предоставлении гражданства выносится на торжественной церемонии, где претендент приносит присягу, получает сертификат, а затем оформляет паспорт гражданина США.
Комментарии (0)
Войдите чтобы оставить комментарий

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Лучшие объекты
Перейти к сравнению